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[楼市行情] 买房按套内使用面积算?住建部发话了!能退差价?

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发表于 2019-2-25 10:49:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,住房和城乡建设部印发38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》引起关注。

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买房将告别公摊“魔鬼”?

日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

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截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》。

需要注意的是:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

什么是公摊面积?

之所以大家对这个话题这么关注,确实是这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前,我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

此外《住宅项目规范(征求意见稿)》还有以下几点值得关注:

城镇新建住宅建筑应全装修交付

《规范》当中2.3.2条明确要求,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:

① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

③ 消防设施应完好,消防通道应畅通。

四层以上住宅建筑应有电梯

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日照标准也有明确要求

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住宅使用年限不能低于50年

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年,地下室防水不低于结构设计工作年限↓

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住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草的《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日

由该讨论意见稿引发的
有关住房公摊面积问题
网友、专业人士都表示有话说

消费者担心或引发房价上涨

“住宅建筑以套内使用面积进行交易”会让房价上涨吗?由该征求意见稿引发的讨论中,这是很多人较为关心的问题。

在新浪微博,热门话题#住宅按套内使用面积算#截至2月23日14:06,阅读已1.3亿,讨论3.4万。

很多网友纷纷参与讨论:“面积不是买不买房的核心问题,价钱才是问题。”“房价又得大涨!”

房价和物业费等真会涨吗?

住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响,不只是消费者热议,也是地产圈研究人员讨论的议题。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。

易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,这只是一个计量标准的变化,不会改变房地产市场的整体走势,对房价没有明显影响。

“除了买卖的价格,物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的,标准改变之后,这些税费的单价也会相应提高,但总价不会有太大变化。”杨红旭说,对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标准也可能会有调整,但近年房价大涨,很多城市都没做调整,未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。

“整体来看,改成按套内面积计价之后,对人们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说,与现房和二手房相比,套内面积计价影响最大的是期房销售。

“现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积,公摊系数是固定的。但购买期房时,考虑到实际建造过程中的各种因素,公摊系数是会变化的。”张大伟表示,用套内面积计价,开发商就没办法在这上面做文章了。

与杨红旭观点不同的地方,张大伟认为,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低。

需要注意的是,公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟说。

按套内面积交易有什么好处?

“即便是同一个小区,不同楼层、不同位置的房子公摊系数都有可能是不一样的,人们如果不了解这些细节,在买房时就很可能吃亏。”杨红旭说,“住宅建筑以套内使用面积进行交易,信息更为透明,也能更好地维护消费者的权益。”

楼建波也认为,“其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。”

“我们在比对国内外住宅相关数据的时候会遇到一些问题,比如,中国的人均住房面积超过了日本和欧洲等很多国家的水平,但其实,这些国家是用套内面积计算的,而我们用建筑面积。”杨红旭说。

他还表示,中国的房地产管理行业标准在不断优化,按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果,也是与国际接轨的表现。

说到买房
我们来看看
梅州的房价变化

近日,梅州市住房和城乡建设局官网公布2019年1月新建商品房网签情况。从公布的数据来看,全市的销售成交均价和套数都出现了不同程度的降幅。

其中,销售均价较去年同期下跌450元/㎡,销售套数较去年同期减少88套。

具体数据如下:

全市住宅销售套数为2167套,同比减少29.07%,环比减少17.23%;住宅销售均价为6031.40元/㎡,同比下跌了6.97%;住宅销售面积为28.16万㎡,同比下跌26.57%,环比下跌19.77%。

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从8个县(市、区)来看,梅江区销售套数396套,同比减少41.6%;销售均价7341.26元/㎡,同比下跌5%。

其中,江南片区呈现量价趋稳,销售套数246套,同比减少1.2%,环比增加31.55%;销售均价7782.37元/㎡,同比下跌10%;江北片区呈现量价齐跌态势,销售套数150套,同比减少65.03%,环比减少4.46%;销售均价6674.27元/㎡,同比下跌6.48%。

梅县区销售套数419套,同比减少44.36%,环比减少5.63%;销售均价5887.54元/㎡,同比下跌14.21%。

兴宁市销售套数124套,同比减少41.3%,环比减少71.56%;销售均价6564.64元/㎡,同比上涨11.41%。

五华县销售套数373套,同比增加68.78%,环比减少30.28%;销售均价6360.02元/㎡,同比上涨24.11%。

丰顺县销售套数79套,同比减少83.72%,环比增加21.54%;销售均价6512.92元/㎡,同比下跌5.67%。

蕉岭县销售套数70套,同比减少49.28%,环比增加2.94%;销售均价5426.41元/㎡,同比下跌2.98%。

大埔县销售套数613套,同比增加102.31%,环比减少1.66%;销售均价5126.13元/㎡,同比上涨10.09%。

平远县销售套数93套,同比减少7%,环比减少24.39;销售均价5080.02元/㎡,同比下跌3.18%。

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发表于 2019-2-25 11:55:26 | 显示全部楼层
怎么可能降,更没可能退……
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